【資料圖】

導讀

黃金二十年之后，當下中國地產步入大分化時代而非停滯期。

要點

過去二十年是中國房地產市場黃金二十年。2019-2021年，連續三年商品住宅銷售面積超15億平，足夠4000萬家庭入住。恰逢近年地產持續低景氣，有關中國地產是否過剩的討論日益熱烈。

撥開迷霧，本文試圖厘清中國城鎮存量住宅真實情況，據此判斷中國未來地產趨勢。

有媒體渲染中國地產存量極度過剩，事實是否如此？

住建部披露全國有近6億棟房屋建筑，第七次人口普查調查數據顯示城鎮家庭戶人均住宅間數為1.06間。市場陷入懷疑，中國房子是否真的過剩？

事實上住建部披露的近6億棟城鄉房屋建筑中，城鎮建筑占比不到一成，其中還包括大量城鎮非住宅建筑，如商業辦公樓、學校等，因此6億棟房屋中城鎮住宅占比極低。

七普顯示中國城鎮居民人均住宅間數為1.06間，但居住舒適不是人均一間房所能滿足，它與房屋質量、居住面積、配套設施等因素密切相關。中國的人均住宅間數較發達國家還有很大差距。人均住宅間數大于1同樣不意味著中國住宅市場已經飽和。

我們測算發現中國城鎮居民戶均1套房，其中每戶持有商品住宅僅0.64套。

目前并無直接公布中國家庭戶均住宅的數據，我們根據商品住宅套數、商品住宅占比和城鎮家庭戶數，計算出城鎮家庭住宅套戶比。

測算結果顯示，目前城鎮家庭戶均擁有0.86套房，其中0.54套為商品住宅。若期房順利交付，直至2024年，中國每戶城鎮家庭才擁有1套住宅，其中商業住宅僅0.64套。

戶均一套房似乎意味著戶戶有房，然而事實上中國住宅市場供需并不平衡。

國際數據顯示，成熟房地產市場的住宅套戶比會大于1，在1.1左右。

之所以說不平衡，是因為戶均一套房無法滿足流動人口的租賃和置業需求。全國總人口的近三成都是流動人口，流動人口會選擇在大城市租房掙錢，在老家買房，從而產生了額外的住宅需求。

即便戶均一套房，中國未來地產仍有四大新增需求動力。

第一，戶均人口規模縮小，一人戶、兩人戶占比不斷增加，導致家庭戶數增多。小家庭化趨勢將延續，帶來新戶購房需求增長。

第二，經濟板塊的分化日益明顯，區域經濟資源分配的再集中吸引著人口流入，人口凈遷入城市的新增住宅需求有望持續旺盛。

第三，30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000萬家庭、81億平方米的住宅建筑面積。促成“老破小”住宅的改造勢在必行。

第四，中國的人均住宅間數與人均住宅建筑面積均較發達國家有著不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不斷增加。

黃金二十年之后，當下中國地產步入大分化時代而非停滯期。

如果說過去二十年是中國地產黃金發展期，地產矛盾更多體現為住宅供給存在不足，這是過去二十年房價快速上漲基石。那么當下房地產大分化時代已至，大分化時代下地產矛盾則更多體現在住宅質量供需沖突。

地產大分化必將體現在不同能級城市之間，不同區域板塊之間，不同品質住宅之間。

目錄

正文

引言

不久前，官方披露全國已有近6億棟房屋建筑，引發熱議。從2月以來，各大城市二手房掛牌量突然激增，引發一陣二手房的“拋售潮”。

讓市場不禁擔心，中國的房子是否已經過剩？

中國城鎮住宅到底是供給過剩，還是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量數據并未公布，我們無法直接知曉具體情況。

撥開迷霧，我們測算出中國城鎮家庭戶均擁有住宅套數，回答當前的房子是否真的過剩了？據此判斷未來房地產市場會如何發展。

一、如何有效觀察中國戶均擁有住宅數量

（一）中國住宅數量過剩的直觀判斷站不住腳

今年2月，在以全國自然災害綜合風險普查工作情況為主題的新聞發布會上，負責人對外披露：“住宅城鄉建設行業獲取了全國近6億棟城鄉房屋建筑數據以及80多萬處市政設施數據。”

14億人住6億棟房屋建筑，平均每棟建筑住不到3人，住宅市場看似已經過剩。

在這近6億棟房屋建筑中，農村房屋占9成以上，以棟數計算的城鎮房屋實際僅有4700多萬棟，還包括了大量商業樓、寫字樓、學校、醫院等非住宅。總的算下來，住宅占比并不大。

第七次人口普查數據公布了中國城鎮家庭戶人均住宅間數為1.06間，其中城市家庭戶居民人均0.99間，鄉鎮家庭戶居民人均1.18間。

人均住宅間數大于1，看似意味著人人都有房間居住。

居住水平不僅與房間數量有關，更與房屋質量、居住面積、配套設施等因素密切相關。單單從人均住宅間數不能完全反映出城鎮居民的居住水平。

中國主要是以家庭為單位購買成套住宅，一套設施齊全的住宅才是城鎮居民宜居的選擇。

（二）中國戶均住宅的測算思路、數據和方法

中國城鎮居民住宅主要分兩大類，一類是商品住宅，另一類是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

目前缺乏統計數據，并沒有直接公布城鎮住宅數量。居民住宅相關數據有兩處可以直接公布，一是每年商品住宅銷售套數（統計局）；二是居民住宅來源（人口普查數據）。計算中國居民戶均住宅數量，我們主要用到上述兩組數據。

中國住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅數量極少，可忽略不計。估算城鎮居民戶均住宅套數分三步走：

第一步，將1999年以來每年商品住宅銷售套數相加，我們就能夠得到當前商品住宅總存量。

第二步，根據城鎮居民擁有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅總套數。

第三步，將城鎮居民擁有的商品住宅總數除以家庭戶數，我們就能夠得到城鎮戶均擁有的住宅數量。

具體計算公式如下：

城鎮家庭住宅套戶比=住宅總套數/家庭戶數

=（商品住宅套數/家庭戶數）/（商品住宅套數/住宅總套數）

=商品住宅套戶比/商品住宅占比

二、城鎮家庭戶均擁有1.02套房

中國住宅存量到底有多少，目前缺乏一個準確統計。我們利用既有統計數據，大致測算得到中國存量房地產套數，并進一步推算中國城鎮家庭戶均擁有的住宅數量。

（一）城鎮居民戶均擁有商品住宅0.64 套

截至2022年，我們計算得到：

（一）中國商品住宅累計銷售1.97億套。

（二）城鎮家庭戶均擁有0.64套商品住宅（包含現房和期房）。

中國的房地產銷售以期房為主，從2019年開始，新房銷售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累計銷售套數里的期房銷售，得到商品住宅現房套數。

以2022年商品住宅現房套數計算為例：

2022年商品住宅現房套數=截止到2022年商品住宅累計銷售套數-過去三年（2020、2021和2022年）的期房銷售額。

主流房企竣工周期在2-3年，并考慮到交房后裝修的時間，取最大值3年。

將商品住宅現房套數除以家庭戶數，算出：

（三）目前中國城鎮家庭戶均擁有0.54套商品現房住宅。

（二）城鎮居民戶均擁有住宅1.02套

接下來我們需要進一步推算中國城鎮居民擁有的戶均住宅套數。

首先，七普數據顯示中國城鎮居民的住宅結構特征如下：

73.8%的城鎮家庭擁有住宅。其中自建住宅占比21%，購買商品住宅占比31.9%、二手房占比10.1%、經濟適用房占比3.8%、原公有住宅占比6.1%，通過繼承或贈與占比0.9%。另有3.4%和17.7%的家庭租賃廉租房與其他住宅。

其次，我們假定租賃其他住宅和購買二手房都是商品住宅，因此將租賃其他住宅、購買商品住宅與購買二手房加總，得到商品住宅占居民所有住宅的比例為62.8%。

2020年商品住宅占比為59.2%，粗略假設2021年-2022年期間商品住宅增幅為過去十年變化幅度的20%，計算2011年-2020年商品住宅的實際變化比例，從而我們估算出2022年商品住宅所占比例，為62.8%。

最后，截至2022年末，中國平均每戶城鎮家庭擁有0.86 套住宅。但考慮已購期房，中國平均每戶城鎮家庭擁有1.02套住宅。

如果交房順利，已購期房會在2-3年內陸續交付使用，到2024年，中國平均每戶城鎮家庭都會擁有一套住宅。

三、城鎮戶均一套房的三點含義

既然城鎮居民已經達到了戶均一套房的程度，“戶戶有房”是否意味著中國城鎮化進展終結，甚至意味著中國地產存量供給綽綽有余？

（一）戶均一套房并不意味著住宅市場供需平衡

需要有多余住宅來滿足因人口流動、居民換房等因素產生的住宅需求。因此，成熟房地產市場的住宅套戶比會在1.1左右。

國際經驗來看，美國、英國和日本的住宅套戶比均高于1.1，其中，英國的住宅套戶比最高，為1.19，日本為1.16，美國為1.11。德國和韓國分別為1.02和1.05。

如果戶均剛好一套房，就會造成人口凈流入地的住宅市場供不應求，造成房價或房租迅速上漲。

七普指出中國的流動人口3.76億，省內流動人口和省際流動人口分別為2.51億人和1.25億人。

流動人口會選擇在大城市租房掙錢，在老家縣城買房。

暨南大學2017年的中國城鄉人口流動調查數據顯示，在上海、杭州以及南京工作的流動人口在老家擁有住宅比例分別為28%、21%和18%。大城市的高工資吸引打工人，但高房價迫使打工人回鄉置業。

流動人口實際上會占據兩套房，在高房價的大城市租賃一套房，在房價較低的縣城購買一套房。所以說戶均一套房無法滿足龐大流動人口的租賃與置業需求。

（二）至少9000萬戶家庭住宅品質仍需改善

目前，中國的城鎮住宅中依然有不少老舊小區。

三成家庭，也就是約9000萬戶城鎮居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6%住宅年齡至少在33歲以上。

這批存在著建筑結構松散、設施陳舊、安全隱患大等問題，如電線老化、管道等基礎設施陳舊，給住戶的生活帶來了很大的不便和安全隱患，并且居住體驗較差。

2000年以前建成的老舊住宅面積小。占比為31.3%的家庭戶數擁有的住宅面積占比僅為27.6%。仍然存在5%左右的家庭沒有獨立衛浴和廚房。這類上世紀修建的老舊小區很難滿足現代生活需求，在未來大都會被拆遷重建。

近五成的家庭住宅為一居室和二居室，戶型偏小。其中一居室占比為14.9%，二居室占比為33%。對比鎮，城市家庭住宅戶型更小，當然這與城市土地資源緊張有關。

（三）人均住宅面積擴張是未來地產的需求驅動力(行情838275,診股)

根據七普數據測算，2020年城鎮家庭戶住宅存量總面積為294.6億平。暫不考慮兩年間農民帶房進城和老舊小區拆遷，加上2021年和2022年商品住宅竣工面積（7.3億與6.3億），得出2022年住宅存量總面積為308.16億平，人均住宅建筑面積為39.45平方米。

超過一半的家庭人均住宅建筑面積小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面積在30平米以下。

15%的城鎮家庭人均住宅建筑面積不足19平方米，不及全國人均水平的一半。若去除20%的公攤，可使用的住宅面積僅為15.2平方米。上海市將人均住宅建筑面積低于15平方米的家庭界定為住宅存在困難，若按這個標準算的話，中國有11.3%的家庭存在住宅困難問題。

若人均可使用住宅面積為40平，即人均住宅建筑面積為50平，只考慮家庭戶人數，需要住宅總量約390.6億平，較目前至少新增82億平。

對比發達國家人均住宅面積，美國為67㎡，瑞士、日本、德國和英國都高于40㎡，中國的人均住宅建筑面積為39.45㎡，相差不大。但若去除公攤面積后，中國的人均可使用面積為31.56㎡，這一差距將變得明顯。

若考慮約1.4億的集體戶人口，所需要的住宅總量會更多。

四、戶均已然1套房，未來地產還會有需求么？

我們測算得到中國城鎮家庭戶均1套房，看似已經戶戶有房。即便如此，中國人口靜態結構和動態趨勢演繹，決定了中國未來地產仍有需求釋放。戶均1套住宅現實之下，中國未來城鎮住宅需求主要來自于四個方面。

第一，戶均人口縮小，家庭戶數增多，新戶購房需求擴張。

過去20年我國城鎮家庭戶均人口數不斷下降，六普顯示城鎮戶均人口規模為2.85人/戶，而七普顯示城鎮戶均人口規模為2.62人/戶，一人戶、二人戶的占比明顯上升，人口小家庭化趨勢將繼續延續，導致戶數會因戶均人口規模的縮小而增多。

第二，人口遷移導致經濟發展帶來的新增住宅需求旺盛。

中國經濟板塊的分化日益明顯，資源和生產要素逐步向經濟帶、都市圈中心城市流入，區域經濟資源分配的再集中吸引著人口流入。人口遷移勢必涉及到買房租房，給遷入地住宅市場帶來新的增量。

以浙江省為例，2021年常住人口增量為72萬，而出生人口為44.9萬人，死亡人口為38.4萬人，自然增加人口僅為6.5萬人，其人口增長主要受益于人口遷移。

第三，老舊小區改善性需求依然龐大。

從2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆遷改建最多。自建房家庭比例從31.5%到21%，下降了10.5個百分點；原公有住宅家庭比例從12.9%到6.1%，降幅為6.8個百分點。二者和（27.1%），再加上其他住宅（5%）與家庭住宅建造時間為2000年以前的比例（31.3%）大致相吻合。

十年間新增8473萬家庭戶，自建住宅和原公有住宅減少了1282萬戶，住宅凈需求增加9755萬戶。49%的家庭購買商品住宅，21%的家庭購買二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭購買了商品住宅。租房、購買經濟適用房和其他分別占比18%，3%和9%。未來隨著城中村和舊城改造，商品住宅的占比勢必會進一步上升。

2000年以前建造的住宅建筑面積還有約81億平，涉及城鎮家庭約9000萬戶。破舊的城中村、老公有住宅，建筑面積小、質量低、基礎設施配套差、沒有或少有物業管理，居民追求美好、宜居生活的環境，背后的改善性需求有待釋放。

第四，“住上更大房子”的改善性需求還將有所增加。

剛需購房受限于資金，傾向于中小戶型。已有住宅家庭希望提高生活品質，以小換大、以舊換新。2022年底的中央經濟工作會議明確指出支持住宅改善等消費。

OECD國家的人均住宅間數為1.71間，無論是否考慮鄉村住宅因素，中國的人均住宅間數較其他國家依舊存在不小差距。

住宅舒適度與經濟水平有著密切正向聯系。隨著經濟發展水平的提高，中國的人均住宅間數與人均住宅建筑面積將隨之增長。

如果說過去二十年是中國地產黃金發展期，地產矛盾更多體現為住宅供給存在不足，供需出現錯配，這是過去二十年房價快速上漲基石。那么未來將是住宅質量的供需沖突。房地產大分化時代已至，這種分化不單局限于城市能級之間差異，優質小區和老舊二手房之間的差異也將越發擴大。

風險提示

人口普查數據調查的是人，并不是針對住宅，因此可能存在統計偏差。商品住宅占比實際值可能偏低，其增速可能超預期。

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